发布日期：2024-08-03 22:36 点击次数：57
近日抖阴视频，李嘉诚在“香港楼市投放的深水炸弹”引起市场体恤。
8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅二期”公布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/平日米。港媒称，比拟附近的二手房低廉了三成，以至回到7年前的房价水平。
市场上不乏有“新界价钱买到九龙市区海景房”“以屯门的价钱买勾引港岛的海景房”“油塘亲海駅初度开价即轰天动地”。更有长江实业施行董事赵国雄称之为“平爆价”，不少媒体也齐称之为“深水炸弹”！同期，多量媒体称李嘉诚七折抛售新盘引爆香港楼市下行预期。
那么，单从该楼盘的内容情况来看，打七折卖房是信得过惠吗？李嘉诚为何要降价卖楼？香港楼市面前的情况若何？
“确切全香港东谈主齐来看房了”
“除了豪宅除外，确切全香港东谈主齐来看房了。”香港世纪21地产中介东谈主士阿祖示意，由于亲海駅二期位于市区，况兼价钱比其他新盘齐要平（低廉），毁坏了购房者的心思预期，因此勾引了除了豪宅客户外的多量客群，包括不少登记居屋的香港市民。“以前每天香港新址成交量齐是十几套，面前太多东谈主被吸纳嫡亲海駅二期楼盘上，导致最近新址成交量仅有几套。”
亲海駅共有两期，其中亲海駅二期首批132套，户型包括绽放式及一至三房。扣头率由18%至19%，折后价钱约为290万港元至1114.3万港元，折后每呎均价约为1.5万港元。预测交房日历为2025年10月15日，楼花期（预售期）约为27个月。由于销售火爆，8月6日，亲海駅二期加推122套公寓。
据港媒报谈，亲海駅二期自开启认购后2日收票（坚毅意向金数目）逾5000张，逾额认购高达18.6倍。香港中介东谈主士告诉21世纪经济报谈记者，罢休8月7日，该名堂收票1万傍边。
多位中介东谈主士示意，该楼盘最具勾引力的地点是位于市区且价钱低廉，因此会勾引无数客户。从高德舆图来看，亲海駅二期位于中国香港九龙不雅塘区东南部的地区，距离香港岛极度近，乘坐地铁半小时内可抵达香港中环，驾车只需20分钟以内。长江实业先容称，该楼盘交通便利，距离油塘地铁站8分钟。除地铁之外，亦不错走路8分钟到三家村船埠乘搭渡轮，赶赴西湾河的船程亦仅仅10分钟，每30分钟就有一班船。
“油塘将会成为畴昔发展重心，该区的配套将会十分优厚。”长江实业还示意，该区有完善的生涯配套样式。面前油塘正在重建，购物仍然主要依靠油塘大本营市集，日常买菜可在鲤鱼门市政大厦。但日后在楼宇隔邻将会有一条长达15米的海滨长廊，将会有不少商铺和食肆进驻。另外，上不雅塘仔湾发展亦会勾引更多商铺及餐厅。
为了促销抖阴视频，有香港中介打出了亲海駅“月薪三千也不错买得起千万三房”的标语。据了解，针对故意向购买亲海駅二期的三房客户，长江实业还推出了“九成按揭”勾引客户。当先客户无需通过压力测试，也无需提供任何收入解释，有身份证即可。其次，客户不错10%的首付，设备商无要求为其提供余下的90%贷款。第三，首三年只需还利息，首年定息1%，第二年2%，第三年3%。
值得小心的是，阿祖告诉21世纪经济报谈记者，亲海駅二期三房名堂推出的“九成按揭”又被称作“呼吸plan”，即客户无谓提供任何收入解释，也无谓作念银行的压力测试，仅依靠身份证就不错取得设备商贷款。不外设备商的贷款是有要求的，只借三年，三年后需要客户我方卖掉旧房或股票金钱来还贷。这类过渡性贷款一般对准的是改善性住房需求客户。
香港房地产平台首创东谈主汤姆接纳21世纪经济报谈记者采访称，在香港，客户不错找银行或者财务公司作念按揭，“呼吸plan”等于李嘉诚旗下的协作的财务公司提供的按揭决策，不错为客户提供贷款便利，即有呼吸就不错取得贷款，无需提供金钱解释、财务解释、收入解释。然则本次亲海駅二期“呼吸plan”只针对大户型的三房客群，价位基本在千万港元以上。
阿祖称，推出“九成按揭”等于为了勾引更多客户上盘。一方面，受好意思联储加息影响，香港利率上行，楼市相对低迷，买房主谈主握不雅望作风比较多。另外一方面，面前香港购房利率低至3.625%，在扫数亚洲地区齐是十分具有勾引力的。
为了促销，除了按揭优惠外，亲海駅还与支付宝香港初度协作推出买楼送总忽地值不少于港币150万元的AlipayHK积分优惠手脚。买家可应用积分换商家优惠券或当现款在腹地购物、网购及乘搭交通器具出行（包括香港地铁）。
是信得过惠照旧噱头？
从地舆位置和价钱来看，亲海駅二期称得上是“平爆价”，算得上实惠。但据21世纪经济报谈记者了解，也有东谈主合计长江实业营销因素也很大，是以廉价来掩饰楼盘的裂缝，从而快速回笼资金。
（亲海駅二期附近舆图，着手：华夏地产）
21世纪经济报谈查阅华夏地产官网上的小区情况及VR视图发现，面前该楼盘隔邻有两家混凝土公司，两家仓库公司，并有五家以上的工业大厦和工场。
香港某房地产平台首创东谈主“汤姆港房”接纳21世纪经济报谈记者的采访示意，当先该楼盘面积比较小，一户型居多，以至比市区某些绽放式单元还要小，总价看起来比较低廉。
据华夏地产上亲海駅二期住宅物业面积裸露，其最小面积为19.538平日米，最大要为67平日米，多数楼盘的面积在20平日米傍边。
“汤姆港房”示意，第二是该楼盘海景景不雅莫得保证。楼盘前边的鱼市场会收购重建，酿成住宅名堂，是以面前亲海駅二期莫得持久的海景景不雅可言。除非买亲海駅一期，下楼等于海边，但一期摆布的中港水泥厂面前还在运行（东岸边上的中国水泥厂被环保署停运）。因此亲海駅一期需要哑忍周遭水泥厂的杂音、沙尘的困扰。
对此，有香港网友称，亲海駅二期是“噱头海景”，一期才是持久海景，并称：“蛋糕店里快落后的面包，齐是快落后的放在最前边。”
第三是交通并未便利。“从这个盘走到油塘地铁站并不便捷。”“汤姆港房”称，实地走的感受并不太好，因为从楼盘到油塘地铁站这一条路上莫得任何树木装束，内容上走得距离远比设备商示意的远。21世纪经济报谈记者看了三个现场踩盘视频，亦发现该地区泥沙高潮，杂音不少，况兼通盘上莫得植被装束。
更进犯的是，亲海駅二期隔邻畴昔会出现住宅供大于求的时势。比如舆图中不雅塘鱼类批发市场、越秀冷藏仓库、绍营钢铁厂等齐被磋磨为住宅区，另外还有恒基牵头发展的大型重建野心“油塘湾轮廓发展区”，野心畴昔盖28座住宅以及三栋交易楼宇，提供6236套及889个旅店房间。
一位在香港职责的内地东谈主士告诉21世纪经济报谈记者：“油塘隔邻咱们齐不乐意去，齐是旧工场。”一位小红书上的香港网友称，折价楼亦然无缘无故的，当先这个名堂交房是2025年10月，楼花期长达27个月，而香港地政总署规矩预售楼花期最长30个月。其次，亲海駅二期并不临海，当面有鱼市场和水泥厂，畴昔会被详情拆除改建挡住海景。第三，该楼盘多是两梯多户，被当地东谈主称为“纳米楼”（极度短促的公寓），楼盘口碑并不好。
爽爽淫人网总体来看，该楼盘最大的上风是地舆位置以及超低的价钱，然则从该楼盘畴昔的发展远景来看，还存在着较大省略情趣。
为何要降价卖楼？香港楼市近况若何？
针对这次李嘉诚折价卖楼，市场有不雅点合计是为了建设公司金钱欠债表。
8月3日，长实集团（01113.HK）发布中期功绩求教称，2023 年上半年，长实集团营业收入达246.1亿港元，同比下降超30%；归母净利润达103.3亿港元，同比下降超20%。在专家经济不汜博及息率上升环境下，香港楼市仍然充满挑战。2023年上半年，长实集团香港及内地物业销售收益联系于旧年同期，录得减幅。公告称，长实集团将接收货如轮转战略，按步推展物业销售，打法市场挑战。畴昔将连续物色顺应投资机遇以增多土储，并优化旗下物业发展组合。
“这次大幅降价出售取得了很好的成果，预测加推的名堂将得到市场追捧。资金得到回笼，不断改善金钱欠债表，故意于公司下一步的业务拓展。”8月8日，智通财经如上点评这次亲海駅二期促销手脚。
仲量联行香港主席曾焕平接纳21世纪经济报谈记者采访时示意，香港住宅价钱旧年已回落14%，当前长实的开价主若是配合市况。由于不少潜在买家预期楼价将会下落，不敢入市，导致本年第二季销售的楼盘销情放缓，设备商要接收更卓越的战略，智力勾引买家小心。长江实业这次便接收了面对市况、试验的销售战略。
明源不动产计划院首席计划员艾振强合计，“廉价”抛售金钱，要么我方缺钱，要么有更好答谢的投资标的，李嘉诚赫然属于后者。他示意，好意思国加息拉爆了许多金钱，去抄底的潜在答谢是很值得期待的。
事实向前述中介东谈主士已大概先容了香港楼市近况比较惨淡，尤其是加息导致许多买家握不雅望作风。那么，从更宏不雅的角度来看，香港楼市的近况若何？
曾焕平示意，香港中微型住宅价钱在第一季上升4%后，第二季按季回落1.2%。预测下半年中微型住宅价钱下落5%至10%。香港楼市庄重验自2008年以来最长的转机期，面前尚未见底。受到按揭利率高企、弘大的住宅新供应及内地买家入市样式不足预期等因素影响，面前的市况难以赈济楼价握续回升。
本年7月，香港楼市出台刺激措施，放宽按揭比例等，这是香港自2009年实施逆周期宏不雅审慎监管措施以来，初度放宽针对住宅物业的措施。
曾焕平合计，金管局这次转机物业按揭贷款逆周期宏不雅审慎措施的主要见解为裁汰初度置业和换楼东谈主士的首期支拨和按揭保障费开支。尽管该转机标的故意楼市，但面前利息高企及经济疲弱，放宽按揭成数对裁汰置业东谈主士的供楼职守成果有限。香港住宅成交有约概况为一千万（港元）以下的物业，本就可作念“九成按揭”。酌量到按揭压力测试要求，料是次放宽按揭成数对分大部分住宅成交量及楼价不会起太大作用。
当谈及香港楼市面前边临的挑战及打法措施，曾焕平合计，香港楼价于昔时20个月从高位下落最多达15.9%，面前市场因素均不利于楼市复苏，举例加息、股市波动、外围经济疲弱及新出身率及成婚数字减少，齐影响住宅需求。另一方面，住宅供应将连续施压楼价。在上半年，已落成楼宇中的未售出套数升至2007年以来最高。面前可供出售的住宅套数达8.3万个，而昔时三年每年一手成交量平均数仅为1.4万个。同期，内地经济复苏法子较预期冉冉，也对香港楼市带来的匡助有限。他合计，政府应拔除冷却楼市措施，尤其是印花税方面的措施，并取消压力测试，赋予银行弹性自行评估按揭风险。
艾振强在接纳21世纪经济报谈记者的采访，则辞别从价钱、供给和经济基本面分析了香港楼市的近况。
当先，从价钱上来看，2022年之前，中国香港房价如故承接高潮13年，在经济学家任泽平团队2022年10月发布《专家一线城市房价比较》中，香港中心区域以21.84万元/平日米的价钱位居第一。不外，受好意思联储加息以及海外经济时势的变化，2022年香港私东谈主住宅售价启动下落，2022年全年，香港私东谈主住宅售价指数下落了15.6%。
其次，从供给来看，全香港一手住宅新盘供应正握续放大，香港地政总署7月批出可预售楼花的单元共触及4602户，按月升逾4倍，为逾一年高位。举座看来，全香港获批未售出楼房达到1.6万户，创出连年新高。这导致“价钱战”弗成幸免，还有愈演愈烈的趋势。近两年，李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次了，仅仅这一次动静最大。
终末，从经济基本面来看抖阴视频，受大国博弈的影响，香港的超等关连东谈主地位正在发生奥妙的变化，转口贸易受到的影响不小。此外，阐发香港官方数据裸露，2020至2022年，香港已累计流失东谈主口18.73万东谈主，按年辞别减少9.38万东谈主、2.52万东谈主和6.83万东谈主。
